利港银河新城小区物业服务企业公开选聘方案（草案）（正式版）

正文内容

为保障广大业主的合法权益，让大家拥有美好的生活环境，利港银河新城第一届业主委员会（下称业委会）根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》《安徽省物业管理条例》等法律法规及小区《管理规约》《业主大会议事规则》开展小区物业服务公开招标工作。为做好本次公开选聘工作，保证选聘过程的公开、公平、公正，制定本方案。

第一章总则

一、物业名称:利港银河新城小区

二、物业类型:住宅和非住宅

三、物业管理区域概况:

（一）项目名称: 利港银河新城

（二）占地面积: 204680平方米

（三）总幢数: 44栋

（四）总建筑面积:51.03万平方米

第二章物业服务企业选聘工作实施者和选聘方式

一、本次选聘物业服务企业由业委会委托招标代理机构采取公开招标方式进行。

二、业主委员会委托招标代理机构公开招标，选聘新的物业服务企业；业主大会授权业主委员会和招标代理机构拟定公开招标文件（可在本物业选聘方案框架内合理化修改）并认可招标结果；

三、业主大会授权业主委员会与招标代理机构抽取专家组建评标委员会，业主大会授权业主委员会依照评标结果按序确定中标单位并与之签订物业服务合同。标书代写多份优惠

四、第一中标候选人拒绝签订物业服务合同，或签订物业服务合同后未按指定时间入场，则业主委员会有权没收其投标或者履约保证金，由第二中标候选人当选，以此类推。

第三章物业服务企业的选聘标准

一、物业服务内容、标准和人员配置要求

见附件《合肥市瑶海区利港银河新城物业服务合同》。

二、物业服务费收费标准

1.收费形式为包干制，一费制。

2.根据投标物业公司的品牌、口碑以及垫资等情况，考虑到保障物业服务质

量的同时，价格合理。但物业服务费不得高于现有标准，否则按无效标处理。

现有收费标准如下:

三、物业服务合同

1.本次物业选聘的服务期限为1+3年（以中标物业服务企业进场开始服务

之日起计算），其中第一年为试用期，满足物业服务约定的考核标准及满意度测评达标后服务期限自动延长至4年。

2.物业服务合同（内容见附件）

第四章投标企业资格基本要求

一、投标人具有独立法人资格，不得采取挂靠经营的模式经营，中标后不允许转包，发现转包的，没收履约保证金，已投入小区建设的资金不予退还。

二、投标人以及企业法定代表人、监事、经理等高管未被列入失信被执行人名单，投标人未被列入重大税收违法案例当事人、政府采购严重违法失信行为记录名单（以信用中国网站和中国政府采购网公布为准）。

三、近三年没有骗取中标或严重违约，没有经有关部门认定的因其施工引起的质量事故和安全事故。

四、近三年（2023年1月1日至今）管理过单个住宅小区建筑面积不低于30万平方米。合肥本地服务在管住宅项目不少于3个。业绩需提供合同扫描件或复印件，原件备查。

五、拟派项目负责人具有物业职业经理证书，从事物业管理3年及以上，需提供项目负责人近三个月在职社保证明，拥有单个30万平方米以上（要求提供所在社区或者小区业主委员会盖章确认书或者招标人认可的其他有效文件）住宅小区的项目经理经验，在进场前经业委会认可，业委会认可确认的项目经理，12个月内不得更换，在该项目服务合同期限内更换项目经理须经业主委员会同意。

六、本项目编制人数不得少于招标文件要求人数。

七、须达到招标文件要求的物业服务内容和要求，响应物业服务合同。

八、承诺严格依照《小区管理规约》《议事规则》和业主大会通过的相关决议以及物业服务合同约定开展工作，承诺带资不低于200万元。带资在物业服务合同签订后10个工作日内转入业委会公共账户。上述费用用于改善小区居住环境，提升业主居住体验（如公共设施、车库、水系、消防设施等建设、改造和更新等），具体项目的设计、预算、施工、验收和决算由业委会组织实施。

九、投标企业应当在开标前自行进行现场踏勘，并提供已经完成现场勘察承诺书。标书代写多份优惠

十、本项目不接受联合体投标，不接受单位负责人为同一人，或者存在相互或单向持股、股东相互持股、法定代表人或高管单向持股（如A公司法定代表人持有B公司股权），以及存在管理关系的不同单位同时参选。

十一、本次业主大会召开前，业委会已委托现有物业公司建设小区监控及机房更新，合同金额约165200元，该费用由中标企业承担，最终金额以结算为准。投标企业须在投标文件中作出书面承诺。

十二、本次业主大会第三方会务服务机构服务费33900元，由中标企业承担，投标企业须在投标文件中作出书面承诺。

十三、本次招标选聘物业服务企业，委托第三方招标代理机构发生的费用，该费用由中标企业承担。投标企业须在投标文件中作出书面承诺。

十四、本章第八条所列投资不包括第十一、十二、十三条所列费用。

十五、投标企业需交纳投标保证金:人民币拾万元整。未中标的物业服务企业全额退还（不计利息，公布中标结果后10个工作日内）。中标的物业服务企业中标后在其投标保证金基础上再补交贰拾万元合计叁拾万元作为履约保证金，合同签订后转为服务保证金。

第五章公开招标程序及时间安排

一、2025年10月 日开始：本物业服务企业公开选聘方案作为《业主大会会议召开公告》议题附件公示，公示期15日。

二、公示结束后，通过电子信息化投票与纸质投票等方式召开业主大会，对选聘方案进行表决。

三、表决通过后，通过在公开招投标平台发出物业服务企业招标公告、小区内张贴等方式发布《小区物业服务企业招标公告》，公告时间不低于5日，招标文件购买费500元整（招标文件售后不退），并接受物业服务企业报送报名表、投标文件。

四、招标代理机构组建评标委员会负责评标工作，业委会监事、社区、街道和全体业主进行监督。

评标委员会由业委会成员代表1人、小区业主代表1人、物业管理专家5人等不低于7人单数组成。

从投标企业中按有效得分从高到低确定三名中标候选人，第一中标候选人为当选的物业服务企业，由业委会与其签订物业服务合同。

1.评标委员会成员的组成办法:

(1)业主委员会代表:由业主委员会集体讨论产生。

小区业主代表:由业主自行报名，参加评选的业主代表应携带房屋产权证明和身份证明原件，未携带的，视为不满足业主代表条件，业主代表应在规定时间到达评选现场。业主代表产生办法根据招募公告另行通知。

(2)行业专家:委托第三方代理机构在评标专家库中随机抽取5名物业管理

专业的专家。

2.评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：

(1)投标人或投标人主要负责人的近亲属；

(2)与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

(3)曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过

行政处罚或刑事处罚的；

(4)与投标人有其他利害关系。评标过程中，评标委员会成员有回避事由、

擅离职守或者因健康等原因不能继续评标的，业主委员会有权更换。被更换的评标委员会成员作出的评审结论无效，由更换后的评标委员会成员重新进行评审。

3.评标原则：评标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则。

4.评标过程：本项目评标过程分为两个阶段。

第一阶段为商务标（投标企业资格审查）：评标委员会首先对投标单位的资格条件按照本选聘方案“第四章投标企业资格基本要求”进行评审，全部满足要求和条件的，评审结论为通过，进入后续评审。评审结果不通过，不再进入后续评审。如通过资格评审的投标企业只有两家及以下，由评标委员会宣布流标；

第二阶段为技术标（投标文件综合评分）：评标委员会对满足招标文件资格要求的投标文件，按照招标文件评分标准进行打分，并按得分由高到低顺序推荐3名中标候选人。综合评分相等时，按技术方案部分得分排序；如技术方案部分得分也相等，由评标委员会投票决定。

5.评标委员会以综合评分法按照投标企业综合得分由高到低确定前三名中

标候选人。

评标选出的三家中标候选人物业服务公司的基本情况、得分分值情况、在小区的显著位置进行公示7天，公示结束后，由业委会代表全体业主向第一中标候选人发送中标通知书并与之签订物业服务合同。

6.合同签订

由业委会代表全体业主和中标物业服务企业根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人拒签合同，或者在签订合同时向招标人提出其他附加条件的，招标人有权取消其中标资格，并没收其投标或者履约保证金，归入小区公共收益；给招标人造成的损失超过投标或者履约保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。

第六章其他安排

为了顺利推进物业选聘工作，上述时间安排可能会根据情况进行适当调整，具体时间以业委会公告为准。

附件：《合肥市瑶海区利港银河新城物业服务合同》

附件：

合肥市瑶海区利港银河新城

物

业

服

务

合

同

委托方（甲方）：利港银河新城第一届业主委员会

受托方（乙方）：

二〇二五年 月 日

物业服务合同

甲 方： 利港银河新城第一届业主委员会

办公地址： 利港银河新城40栋107室

邮政编码： 230001

业主委员会主任： 金宁海

身份证号码：

住所地：

联系电话：

乙 方：

法定代表人：

营业执照号：

住所地：

邮政编码：

联系电话：

根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及国家和地方相关法律、法规，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 利港银河新城小区__提供物业服务事宜，订立本合同。

第一条 物业基本情况:

物业名称： 合肥利港银河新城 ；

物业类型： 住宅、配套商业 ；

坐落位置：合肥市瑶海区（县、市）嘉山路街道（乡、镇）凤台路与嘉山路交叉处；

东至： 淮南路 ；

南至：_________凤台路__________；

西至： 嘉山路 ；

北至： 板桥河沿河路 ；

占地面积： 204680 平方米； 建筑面积： 51.03万 平方米；

本合同物业管理区域详见附件一规划平面图见，构成明细见附件二。

第一章 物业服务内容与服务标准

第二条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：

1.物业共用部位的日常维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；

2.物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；

3.物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道、化粪池等的疏通；

4.公共绿化、水池的养护和管理；

5.“专有或共有车位”等车辆停放管理物业服务；

6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7.装饰装修管理服务；

8.物业档案资料管理。

第三条

1.乙方提供的物业服务应达到利港银河新城小区物业服务质量标准。

2.本合同约定乙方提供服务不含业主车辆等特定财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外。

第二章合同时效

第四条本合同物业服务期限自 起，至 止（期限为“1+3=4_年”），其中第一年为试用期，满足物业服务约定的考核标准及满意度测评达标后服务期限自动延长至4年。如本合同约定的物业服务期限到期时可按相关法律规定本合同继续履行。

第五条 本合同任何一方依据法规及合同约定决定提前终止、解除本合同或合同到期不再续签的，均应当至少提前60日书面通知对方。

第六条本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物在本合同终止后30日内及时完整地移交给甲方，并与甲方共同做好因物业服务而发生的相关债权债务的处理，包括物业服务费用的清算、乙方为物业服务而对外签订的各种协议的处理等；乙方为物业服务而对外签订的各种协议，由重新选聘的物业服务企业自行与协议对方协商确定是否履行以及具体履行方式。

第三章权利与义务

第七条 甲方的权利和义务

1.监督乙方按照物业服务合同约定提供物业服务。

2.业主和物业使用人遵守物业管理相关法规及本物业管理区域的各项管理制度，履行管理规约、本合同约定的各项义务。

3.业主或物业使用人应当根据本合同约定按时交纳物业服务费用；不按时交纳的，业主委员会应当督促交纳，并配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷。

4.业主应按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金，对专项维修资金的管理与使用享有监督权。

5.业主委员会应当监督管理规约的实施，并对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止。

6.业主、物业使用人应对物业维护保养、清洁卫生等工作提供通行和工作便利，如因不配合工作给乙方或他人造成损害的，应承担赔偿责任。

7.业主大会和业主委员会对损害他人合法权益的行为，应依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

8.监督乙方所进行物业服务和经营活动，确保其符合法律规定和合同约定，并且不损害全体业主利益。

9.业主需要占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地，及占用共用部位、共用设施设备的，应事先征得业主委员会和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。

10.业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知并与物业服务企业签署装修管理服务协议，并不得违反相关法律法规、本物业装修管理规定及装饰装修禁止行为规定与注意事项。

11.在本合同生效之日起 60 日内，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备进行查验，查验中双方确认的问题应做好书面记录，并作为本合同附件。

12.本合同终止时，若乙方有经甲方同意进行先行垫付的费用，甲方应在合同终止之日起30天内向乙方返还。

第八条 乙方的权利义务

1.乙方一次性无偿带资200万元（以中标金额为准），所带资金在物业服务合同签订后10个工作日内转入业委会公共账户。上述费用用于改善小区居住环境，提升业主居住体验（如公共设施、车库、水系、消防设施等建设、改造和更新等），具体项目的设计、预算、施工、验收和决算由业委会组织实施。未能按照甲方要求在指定日期前转入指定公共账户的，视为乙方根本性违约，甲方可以解除本合同。

2. 乙方另行承担本小区公共区域监控建设费用165200元，具体金额以合同结算为准。

3. 乙方另行承担本小区2025年业主大会召开第三方服务机构服务费用33900元。

4.根据有关法律、法规及本合同的约定提供物业服务，收取物业服务费。

5.经过甲方同意后可以将本物业管理区域内的专项服务业务、委托给专业性服务企业，受委托的专业性服务企业资质必须有相应资质并与甲方报备（留存营业执照与资质证书）。

6.有权制定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，报甲方同意后实施。业主和物业使用人应共同遵守。

7.因维修物业或者维护公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方同意。在施工过程中尽可能减少对业主的影响，并在约定期限内恢复原状。造成损失的，应承担赔偿责任。

8.对乱摆放、乱晾晒、噪音扰民、毁绿、乱搭建等违反法律法规、管理规约的行为，物业服务企业应当采取规劝、制止、发出书面整改通知、上报政府主管部门、起诉等必要措施进行处理。

9.建立完善的物业管理档案资料，物业费、停车费、广告费、公共收益等财务账簿资料，并妥善保管和使用。

10.按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。

11.业主或物业使用人告知乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。

12.依法使用物业专项维修资金进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

13.乙方所有服务人员应按投标文件承诺的人员数量足额配备（包括但不限于安全员、管家、维修人员、绿化人员、保洁人员、行政人员等）。这些人员的花名册应报甲方备查。如遇人员变动，应及时向甲方报备。

第四章物业服务用房

第九条 甲方向乙方提供物业管理服务用房。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经甲方同意不得改变其用途。

第十条 本合同终止后，乙方应将物业服务用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地向甲方或甲方指定的单位移交。

第五章物业服务费用

第十一条本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积、按以下标准交纳物业服务费：

多层住宅（无电梯）： 0.62 元/月/平方米（含税）；

高层住宅（有电梯）： 1.22 元/月/平方米（含税），

商铺、幼儿园、商务中心： 2 元/月/平方米（含税）。

专有车位物业费：

车库车位： 50 元/月/个（含税）；

依法将住宅变更为其他用途的，根据变更后的物业性质的收费标准交纳物业服务费。

物业服务费由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。

物业服务成本主要用于以下开支：

1.理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备等业主共有财产的保险费用及公众责任保险费用；

9.社区文化活动费用；

乙方按照上述标准收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本，但乙方自愿使用物业成本支出改造的除外。

乙方收到业主交纳的物业费、水电费（含按半年、年度预收物业费）应开具全额收据，并按业主当月应交纳的物业费、水电费金额向其开具增值税发票（发票抬头应为业主或物业使用人）。

第十二条物业服务费应当按交纳，业主或物业使用人应于最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之三向乙方支付违约金。

未出户的由物业代收代缴的水电费（主要是商铺未出户水电表）由对应业主或物业使用人于每两个自然月的最后一个月25日前足额缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之三向乙方支付违约金。

对逾期未交费的业主，乙方可向欠费业主或物业使用人发放物业费或水电费催费通知书，物业费或水电费催费通知书一经送达即视为业主签收同意，该通知书作为本合同的一部分，为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发商原因尚未交付给物业买受人的物业（含专有产权房屋及车位），其物业服务费由开发商交纳。

因物业买受人原因未按约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由业主或物业使用人自约定的交付之日起交纳。

物业买卖合同及本合同对物业服务费的交纳人未约定或约定不明确的，如业主或使用人实际已入住、使用，由业主或使用人交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。

业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则，乙方有权依法追缴。

乙方催缴物业服务费不得采用停水、断电，限用门禁与《中华人民共和国民法典》相违背影响业主生活的方式进行。

业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受业主的委托代为缴纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，业主须与乙方另行签订代缴协议并支付相关预付款。

第六章物业的经营与管理

第十三条

1、本物业服务区域内产权属于业主共有的共用部位、共用设施设备及其他共有物业一并委托乙方经营管理（包括但不限于广告、公共场地租赁、房屋租赁、商业促销等经营活动），乙方在以上公共场地、公共设施设备签订经营合同时需书面向甲方备案，经甲方同意后方可执行。

2、经甲方同意后，乙方有权根据实际情况合理安排经营物业及经营方式（包括但不限于委托第三方经营），确定收费物业与收费标准，并向全体业主公示。

3、乙方应当于每年年底前向甲方汇报次年公共经营的方案。

第十四条

业主共有物业经营收入按下列约定分配：

1、乙方按公共区域经营总收入（不含税）的 30 %提取合理经营管理成本，此费用归乙方所有，剩余70 %转入甲方专有账户，归全体业主所有。

2、以上公共区域经营包括商业停车场停车费、铁塔、荣事达净水机、米机、蜂巢、开锁广告、场地租赁费、公共停车场（库）、临停车位收入，后期新增其他经营项目收益双方另行协商。

乙方每季度公示业主共有物业经营收支情况，接受业主监督，每季度进行公示。

特别提示：以下物业管理区域内，包括托儿所（现为利港未来星幼儿园）、南门商务中心、公共物业管理用房、住宅人防车位等场所，如后续产生经营收入（目前已经办理他人产权证明的暂不处理），由物业公司代收，扣税后全额转入小区公共账户，作为小区公共收益，不参与以上经营收益分成。

第十五条 特别约定：

业主共有部分公共收益乙方应当于每季度结束后的20日内付款至业主委员会账户。利用业主共有物业经营收入应当单独列账，业主委员会有权查询与共有物业经营收入的各类合同、票据、银行流水、停车后台数据等相关财务会计凭证原始资料。业主委员会对收入情况有异议的，有权委托第三方审计机构进行审计。

业委会户名： 利港银河新城第一届业主委员会

开户行: 中国银行凤台路支行

账号： 175279373933

第七章违约责任

第十六条 甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，致使乙方未达到本合同约定的服务质量标准，乙方不承担违约责任。

第十七条 合同期内，非乙方根本违约，甲方依照法定程序决定提前终止、解除本合同的，应在合同终止解除之日起30 天内向乙方无息返还带资费用，具体返还方式如下：

1.服务不满12个月返还带资总额70%

2.服务超过12个月不满18个月返还带资总额60%

3.服务超过18个月不满24个月返还带资总额50%

4.服务超过24个月不满30个月返还带资总额25%

5.服务超过30个月不满36个月返还带资总额15%

6.服务超过36个月不返还带资款。

属于乙方根本违约的，不返还带资款。

第十八条甲方依照法定程序共同决定提前终止、解除本合同或合同到期的，若乙方有经甲方同意进行先行垫付的费用，甲方应在合同终止之日起30天内向乙方无息返还。

第十九条乙方未经业主大会依法表决通过擅自提高物业服务费用收费标准的，业主和物业使用人有权拒绝交纳擅自提高部分；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方清退多收取部分。本合同履行期间，未经业主委员会同意，擅自利用业主共有共用部位进行经营的，乙方应返还不当得利，无权要求为此而支出的成本费用。

第二十条无正当理由，业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用建议，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。业主批准后，因乙方责任未及时按专项资金使用方案配合申报、实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

第二十一条 项目负责人从业年限不低于三年，且合同期内更换项目负责人需提前30日告知甲方，并经甲方同意。

第二十二条 甲方将依据《利港银河新城小区物业服务考核办法》每半年组织一次对乙方进行考核，并根据相应标准扣减相关费用（详见合同考核细则）。服务合同期内如果乙方考核结果累计二次不合格，或累计三次基本合格及以下，甲方有权解除本合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予经济赔偿。乙方根据甲方委托对项目进行改造施工时或代收公共收益时，若甲方发现乙方在财务账目上存在造假行为，经核实确认后，乙方该年度即被考核为不合格，扣除全部考核金。

第二十三条 经业主委员会两次书面通知，物业管理区域内电梯、单元门、路面、绿化等业主共有设施、设备损坏，维修费用需由物业服务成本支出范围内的，乙方拒不修理的，甲方可以委托第三方进行修理产生的费用由乙方承担。甲方有权从乙方的服务保证金中扣除，并且乙方需承担每次违约金壹仟元。

第二十四条双方约定因下列事由所导致之损害或导致乙方不能履行本合同约定义务的，乙方均不承担违约责任：

1.雷暴、台风、雪灾、地震、火灾、泥石流、洪水等不可抗力及非乙方能够控制的其他事由（包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害）。

2.本物业内发生治安或刑事案件（包括但不限于军事行为、武装冲突、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等），但因乙方故意或违反本合同约定义务而导致的情况不在此限。

3.因物业本身固有瑕疵所致的一切相关损害、业主专有及专用部分的任何受损，但因乙方故意或违反本合同义务而导致的情况不在此限。

4.因甲方、业主、物业使用人或其他第三者故意或过失，或违反本合同、管理规约及其他物业管理规定、未经乙方同意擅自委托乙方工作人员提供服务所致的一切相关损害。

5.乙方曾向业主建议改善自用、共用及约定共用部分设施设备或改进管理措施，而业主未采纳所致之损害（包括但不限于高空抛物、违章装修、未及时维修或提供维修便利等）。

6.因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止供热、停止共用设施设备使用等造成的损失；非因乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成的损失。

7.除上述各款外，其他不可归责于乙方的事由而导致的任何损失。

第二十五条在本合同依法终止或依法解除前提下，经业主委员会通知后，乙方应当按要求在规定期限内撤出物业管理区域，并依法办理承接查验手续，按照《中华人民共和国民法典》《安徽省物业管理条例》之规定移交工程图纸，共有设施设备，共有场地（所）的维修、维护和保养资料及物业服务管理记录，预收、代收的停车费、场地费等合同、票据、财务资料等会计凭证、账簿，并做好公共收益的结算。

乙方未按照前款约定履行的，每逾期一日，应当向甲方支付违约金贰万元。

第八章其他事项

第二十六条 业主与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。

第二十七条 业主可以与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。

第二十八条本合同中“平方米”均指建筑面积，以房产证登记的建筑面积为准，未取得房产证的，按以下文件及先后顺序确定：

1、法院生效判决，仲裁裁决等法律文书

2、房屋买卖合同

3、测绘机构的实测面积

第九章个人信息保护声明条款

第二十九条乙方承接本合同约定物业管理区域后，为了方便乙方向业主提供入住等服务，甲方应向乙方提供本物业管理区域内所有业主的个人信息。

第三十条 未经业主本人同意，乙方不得向乙方以外的任何公司、组织和个人披露业主的个人信息，但法律法规另有规定的除外。

第三十一条 乙方将会采取合理的措施保护业主的个人信息，以免遭受未经授权的使用或披露。但在如下情况下，乙方可能会披露业主的个人信息：（1）事先获得业主的授权；（2）根据法律法规、法律程序的要求或政府主管部门的强制性要求；（3）以学术研究或公共利益为目的，且不包含任何个人身份识别信息；（4）为维护乙方的合法权益，例如诉讼、查找、预防、处理欺诈或安全方面的问题；（5）符合相关服务条款或使用协议的规定；（6）其他有利于乙方和业主共同利益目的。

第十章附则

第三十二条 本合同的附件为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。

第三十三条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。

第三十四条本合同及其附件、补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律法规执行，除非双方当事人另行约定的，其他标准（包括非法律规定的强制性标准、地方行业标准等）均不作为双方权利义务的依据。

第三十五条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，违约方不承担违约责任，双方应按有关法律规定及时协商处理。

第三十六条 本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解，或按以下 2 方式解决：

1、

2、

第三十七条 双方的联络方式以其电话、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。一方联络方式如有变更，应在变更后五日内以书面形式通知对方。其中任何业主或物业使用人的联系方式为：已办理房屋交付手续的业主，以本物业管理区域内已交付房屋为收件地址；未办理房屋交付手续的业主，则以买卖合同上载明的通信地址为联络地址；如果业主与乙方另有约定通信地址的，则以业主发出的最后一份通知约定为准。

第三十八条本合同正本连同附件，一式 陆 份，甲乙双方各执 贰 份，主管部门备案 贰 份。本合同自双方签字盖章之日起生效。

特别提示：

本合同由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对涉及免除或者限制物业服务企业责任的条款，采用黑色、加粗、加大号字体、加下划线的方式特别提醒业主注意，且提供合同的一方已向业主作过特别沟通、说明及解释，业主表示理解和同意。

附件：

一、规划平面图

二、物业构成明细

三、物业共用部位及共用设施明细

四、利港银河新城小区物业服务质量标准

五、利港银河新城小区物业服务质量标准执行细则

六、利港银河新城小区物业服务考核办法

附件一：规划平面

注：规划如有变更，以政府主管部门最终审批的为准。

附件二：物业构成明细

物业构成明细

注：以上物业构成的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。

附件三：物业共用部位及共用设施设备明细

物业共用部位及共用设施设备明细

注：以上物业共用部位及共用设施设备的数量、状态等，以甲方实际移交给乙方的为准。

附件四：利港银河新城小区物业服务质量标准

一、综合服务

二、管家服务

三、出入服务

四、秩序维护

五、业务支持（含设施维护、设备维护、环境监控）

1、共用部位、共用设施设备维护保养服务标准：

2、公共区域清洁、垃圾的收集/清运、雨/污水管道疏通、蚊虫消杀服务标准：

3、公共区域绿化养护服务标准：

附件五：利港银河新城小区物业服务质量标准执行细则

附件六：利港银河新城小区物业服务考核办法

一、考核目的：

切实保证物业服务合同的有效执行，提高物业服务质量，持续推动物业服务水平提高，更好地服务于小区和全体业主；

二、考核方式：按需求分为半年度考核、日常考核两种方式；

三、物业服务保证金：

（一）物业服务企业按要求缴纳物业服务保证金共计30万元以上到全体业主公共账户，作为物业服务每半年度考核以及日常服务考核的考核基数；遇物业服务保证金在一个考核周期内被部分扣除或者扣除完毕情况下，乙方需要在接到甲方通知后10个自然日内补齐，逾期未能补齐的，视为乙方根本违约，乙方同意放弃已缴纳的全额物业服务保证金。同时甲方可决定是否解除物业服务合同，甲方决定不解除物业服务合同，乙方需自逾期之日起至实际补齐之日止，按每日500元向甲方支付违约金。

半年度考核金20万元；日常考核金10万元整；

（二）半年度考核：

1.经甲乙双方确认，甲方将按照以下内容和细则，对乙方按每合同半年度进行考核，并在每半年度结束后的15日内进行，30日出具该半年度考核结果，经乙方确认无异议后，考核结果生效。

2.半年度考核方式：

2.1组织：每半年度的考核由业委会组织，热心业主配合，共同参与考核评分；

2.2 评分：业委会和热心业主共同评分制。设热心业主代表3人，业委会成员5人；若热心业主人数不足3人，以业委会其他成员补足参与评分并视为热心业主评分权重。

2.2权重：总分100分。热心业主考评打分占总分的40%，业委会成员打分占总分的60%；最终得分=热心业主考核平均分*40%+业委会考核平均分*60%。

2.3 半年度考核标准和细则：

2.4 考核结果：考核总得分按照以下标准划分为优秀、良好、合格、基本合格与不合格：总平均分小于70分为不合格；总平均分小于80分且大于等于70分，则为基本合格；总平均分大于等于80分且低于85分，则为合格；总平均分大于等于85分且低于90分，则为良好；总平均分大于等于90分，则为优秀。

2.5考核结果公示：

每半年度考核结果须经业委会三分之二以上成员签字确认并提交乙方，经乙方确认无异议后，考核结果生效。乙方对考核结果有异议的，在5个工作日内予以反馈，甲方收到反馈后，如坚持原考核结果，则向乙方充分释明该考核结果作出的依据，如乙方仍有异议，乙方可另请有资质的第三方进行考核评估，双方确认以该第三方的评估结果为准，若评估结果确与甲方考核结果一致，则评估费用由乙方承担，反之，则由甲方承担。

该考核结果一式两份，甲方、乙方各存一份，并及时向全体业主公示。

2.6 半年度考核金：每半年度考核基数20万元整。

在一个考核周期内考核结果达80分（含）以上，甲方不扣除任何物业服务保证金；若得分低于80分且大于等于70分，扣除对应半年度考核款5万元整；如得分小于70分，扣除半年度考核金20万元整；

服务周期内，累计两次半年度考核结果为不合格，或累计三次为基本合格及以下的，甲方除扣除以上相应考核金外，可决定终止物业服务合同。

（三）日常考核：日常考核金每年度10万元整。由甲方根据乙方对物业服务合同的执行情况、失职行为或者违规情况按照以下准则考评。

1.乙方根据甲方委托对项目进行改造施工时或代收公共收益时，若甲方发现乙方在财务账单上存在造假行为，经核实确认后，乙方该年度考核结果为不合格，除扣除日常考核物业服务保证金10万元外，另需扣除半年度考核金20万元；

2.乙方应每季度向甲方上报小区日常管理的收费情况和其他公共收益账簿等情况，根据合同年分别于下季度10个自然日内报送甲方。 乙方拒绝上报，或者未按照甲方要求怠于及时提供合理性证明文件的，每次扣除物业服务保证金3000元/次；

3.物业服务企业需要按照国家相关法律法规以及物业服务合同履行服务，每年1月31日前向全体业主按照国家以及地方性法规、条例、办法等规定公示上一年度物业服务合同履行情况，物业服务项目收支情况，年度物业费收支情况等，以公开方式在小区公告栏张贴一周以上，逾期不公开的，甲方有权每年扣除服务保证金5000元，连续两年不按要求整改的另行扣除物业服务保证金2万元；

4.未经甲方同意，乙方不得在物业管理区域内开展从事任何经营活动或收费行为，如广告行为、出租行为等，一经发现乙方擅自经营、擅自施工或因管理失职造成甲方公共收益损失的，甲方有权责令乙方限期整改，并按照3000元/次进行处罚；连续两次出现类似行为，另行扣除物业服务保证金2万元；

5.未经甲方同意，乙方不得有任何转包、转让、抵押承包整体项目或部分项目的情况。一经发现，甲方可以单方面终止合同执行，并扣除全额物业服务保证金30万元；

6.为保证业委会和物业公司沟通顺畅，乙方如接到甲方发函，需要在三个自然日内回函或回复，否则甲方将按照1000元/次扣除物业服务保证金；但乙方回函甲方无人签收的情况除外；

7.物业服务企业以及相关人员如有破坏小区公共设施、违规打开小区大门、乱倾倒垃圾等违反小区管理规约行为，乙方除承担恢复原状、赔偿损失等民事补偿外，另需接受1000元/次的物业服务保证金扣除；

8.合同期内发生经主管单位认定的重大盗窃、火灾、电梯故障等安全风险事故，任一单项事件每发生一次扣除乙方物业服务保证金1万元，扣完为止；给业主、物业使用人或其他第三方造成人身财产损害的，由乙方负责； 因乙方原因造成重大责任事故或者安全事故，甲方可以单方面终止服务合同，乙方除赔偿甲方相关经济损失外，另需支付给甲方人民币5万元的赔偿金；

9.乙方接受业主财产损失失窃酌情补偿制度。对于业主失窃的财产，在业主报案并提供有效发票的前提下，如乙方不能证明其已尽职，乙方应对被盗业主做出酌情补偿，具体金额由双方协商；金额原则上不超过被盗财产金额的20%，上限不超过1000元；本规定不适用于业主现金失窃案件；